Este legal un antecontract de vanzare-cumparare bazat pe un alt antecontract?

Intrebare

Buna ziua,

Am o intrebare legata de valabilitatea unui antecontract de vanzare-cumparare bazat pe un alt antecontract de vanzare-cumparare. Este legal sa promiti ca vei vinde un imobil pe care inca nu il detii, specificand in antecontract ca, pana la vanzarea finala catre un tert, proprietatea va fi dobandita de persoana intermediara?

Situatia este urmatoarea: doresc sa cumpar un apartament care a fost deja achitat integral printr-un antecontract de catre o alta familie. Blocul in care se afla apartamentul urmeaza sa fie finalizat si intabulat in perioada 15-20 decembrie 2024, moment in care va fi posibil sa se incheie contractul de vanzare-cumparare propriu-zis. Pana atunci, pentru a incepe lucrarile de finisare in apartament, familia mentionata doreste sa incheiem un alt antecontract de vanzare-cumparare.

Practic, acest aranjament consta intr-un antecontract de vanzare-cumparare bazat pe un antecontract deja existent. Mentionez ca am acces la copii ale antecontractului lor initial de vanzare-cumparare si la dovezile platilor efectuate. Este aceasta configuratie valabila din punct de vedere juridic?

Va multumesc anticipat pentru raspuns!

Cu stima,
Andrei

Raspuns

Salutare Andrei,

Intrebarea ta despre valabilitatea unui antecontract de vanzare-cumparare bazat pe un alt antecontract de vanzare-cumparare este foarte pertinenta, mai ales avand in vedere complexitatea pietei imobiliare actuale. Sa discutam pe indelete despre legalitatea si implicatiile unui astfel de aranjament.

In primul rand, este important sa intelegi ca antecontractul de vanzare-cumparare, cunoscut si sub denumirea de “promisiune de vanzare”, reprezinta un acord prin care una dintre parti – viitorul vanzator – promite sa vanda, iar cealalta parte – viitorul cumparator – promite sa cumpere un imobil la un pret convenit, intr-un anumit termen. Acest document obliga ambele parti sa finalizeze tranzactia in viitor, dupa ce sunt indeplinite anumite conditii specificate in antecontract.

In cazul tau, exista deja un antecontract initial intre dezvoltator si familia respectiva. Practic, familia care a achitat integral apartamentul are un drept de creante asupra dezvoltatorului, dar nu este inca proprietara in sensul legal, deoarece transferul de proprietate se face doar prin contractul de vanzare-cumparare autentificat la notar, dupa intabularea imobilului.

Legalitatea unui antecontract bazat pe un alt antecontract poate fi sustinuta prin urmatoarele puncte:

1. Existenta unui Drept de Creanta: Familia respectiva detine un drept de creanta asupra apartamentului fata de dezvoltator, formalizat prin antecontractul initial. Acest lucru inseamna ca la momentul la care apartamentul va fi intabulat, ei vor putea finaliza vanzarea cumparatorului final, adica tie.

2. Promisiunea de a Revinde: Atata timp cat in antecontractul initial nu exista clauze restrictive care sa impiedice familia sa se angajeze la o revanzare, din punct de vedere legal, nimic nu le opreste sa promita vanzarea apartamentului catre tine. Ce este crucial pentru validarea acestui nou antecontract este ca si aceasta pozitie de viitori proprietari sa fie clar mentionata si acceptata de toate partile implicate.

3. Conditia Suspensiva: Antecontractul dintre tine si familia respectiva poate include o conditie suspensiva, specificand ca vanzarea finala va avea loc doar dupa ce apartamentul este intabulat si familia devine proprietara oficiala. Practic, acest lucru asigura ca acordul vostru devine efectiv de indata ce conditiile necesare sunt indeplinite.

4. Acces la Documentatie: Faptul ca ai acces la copii ale antecontractului initial si dovezile platilor efectuate este un factor pozitiv. Aceste documente iti ofera o siguranta suplimentara privind legalitatea viitoarei tranzactii si te asigura ca familia respectiva a primit drepturile ce urmeaza a fi fructificate prin intabulare.

Este important sa consulti si un avocat specializat in drept imobiliar pentru a te asigura ca atat antecontractul initial, cat si cel secundar sunt redactate in conformitate cu legislatia in vigoare si nu exista clauze contradictorii. In plus, notarul public care va autentifica antecontractul tau trebuie sa fie informat despre toate detaliile situatiei pentru a verifica temeiul legal al acestei tranzactii complexe.

In concluzie, da, este posibil si legal sa inchei un antecontract de vanzare-cumparare bazat pe un alt antecontract existent, cu conditia ca toate documentele sa fie corect intocmite si sa existe o conditie clara de transfer de proprietate bazata pe intabularea apartamentului. Acordul intre toate partile (familia, dezvoltatorul si tu) este esential pentru a asigura tranzitia corecta si legala a bunului imobil.

Cu stima,
Andrei