Ce sanse am sa nu fiu obligat sa returnez avansul primit pentru apartament daca ajung in instanta?

Intrebare

Buna ziua,

Am nevoie de ajutor pentru o situatie legata de vanzarea unui apartament prin programul “Prima Casa”. Am incheiat un acord preliminar cu un cumparator, am primit un avans, iar apoi am folosit acesti bani pentru a da avansul pentru o casa, tot printr-un precontract.

Problemele au inceput in momentul in care banca a evaluat apartamentul la un pret mai mic decat cel stabilit in precontract. Ne-am inteles cu cumparatorul sa acopere diferenta, dar la notar acesta a negat intelegerea si banca nu a acordat creditul necesar pentru finalizarea tranzactiei. Am fost asigurat ca totul este in regula si ca voi primi banii, dar de atunci sunt tinut in incertitudine, iar contractul a expirat fara sa primesc prelungirea necesara.

Am incercat si cu o alta banca, care a aprobat un credit mai mare, dar cumparatorul refuza sa contribuie cu un avans suplimentar de 5%. In ciuda faptului ca am propus sa renunt la cei 5%, cumparatorul nu este dispus sa accepte o rata lunara de peste 700 de lei si nu-si poate permite cumpararea locuintei.

Din cauza acestei situatii, risc sa pierd avansul dat pentru casa si sa fiu obligat sa returnez avansul cumparatorului, conform precontractului, desi vina nu imi apartine. Ce sanse am sa nu fiu obligat sa returnez avansul daca ajung in instanta? Exista vreo solutie juridica pentru a recupera banii si a finaliza tranzactia?

Va multumesc!

Raspuns

Ajutor in Situatia Vanzarii unui Apartament prin Programul “Prima Casa”

Vanzarea unui apartament prin programul “Prima Casa” poate fi un proces complex, iar problemele pot aparea la orice pas. In cazul concret prezentat, exista mai multe aspecte legale si financiare ce trebuie analizate pentru a gasi o solutie adecvata.

Evaluarea Proprietatii si Discrepanta in Pret

In cadrul programului “Prima Casa”, banca efectueaza o evaluare a proprietatii pentru a stabili suma maxima a creditului. In situatia in care aceasta evaluare este mai mica decat pretul convenit in precontract, cumparatorul ar trebui sa acopere diferenta. Chiar daca ati cazut de comun acord cu cumparatorul initial sa plateasca aceasta diferenta, refuzul sau ulterior creaza o situatie complicata juridic. Inregistrarea in scris a acestei intelegeri ar fi putut oferi o baza legala solida pentru obligarea cumparatorului sa respecte termenii negociati.

Refuzul Cumparatorului si Implicatiile Financiare

In conditiile in care banca nu acorda creditul necesar, iar cumparatorul refuza sa aduca fondurile suplimentare, aparitia unor penalitati sau pierderi financiare este inevitabila. Daca prelungirea contractului nu a fost obtinuta si termenul limita a expirat, riscati pierderea avansului pentru casa noua si sunteti obligat sa returnati avansul incasat de la cumparator, conform clauzelor precontractuale.

Aspecte Juridice si Posibile Solutii

1. Actiune in Instanta: Daca vina nu va apartine si cumparatorul nu a respectat termenii conveniti in precontract, se poate initia o actiune in instanta pentru a recupera eventualele pierderi. Este esential sa detineti documente care atesta acordurile initiale si orice comunicare scrisa privind intelegerile financiare.

2. Negocieri Suplimentare: O alta optiune ar fi reinnoirea negocierilor cu cumparatorul pentru a gasi o solutie de compromis, cum ar fi un aranjament financiar diferit sau reanalizarea conditiilor de creditare cu banca.

3. Revenirea la Alta Banca: Continuarea incercarilor cu alte banci ar putea fi o solutie, dar aceasta presupune acceptarea unor eventuale rate mai mari sau avansuri suplimentare din partea cumparatorului.

4. Consultarea cu un Avocat: Consultarea unui avocat specializat in imobiliare si contracte bancare este esentiala pentru a obtine consiliere juridica specifica si pentru a pregati o aparare solida in instanta, daca este necesar.

5. Incheierea unui Nou Precontract cu Alt Cumparator: Daca toate celelalte optiuni esueaza, poate fi necesar sa renuntati la tranzactia actuala si sa cautati un alt cumparator, fiind mai atenti la clauzele contractuale viitoare pentru a evita repetarea situatiei.

Concluzii

Pentru a evita pierderile in astfel de situatii complexe, este crucial sa aveti toate acordurile documentate in scris si sa consultati un avocat pentru a intelege toate implicatiile juridice. Desi exista sanse sa nu fiti obligat sa returnati avansul daca puteti demonstra ca vina nu va apartine, orice decizie trebuie luata pe baza unei analize detaliate a circumstantelor si a sfaturilor juridice de specialitate.